先后签了两份租房合同,应该履行哪一个?

最近有朋友和我提了这样的一个问题:自己和房东前后签订了两份合同,自己当时太年轻,没有认真看合同的条款就签了,现在房东要求按照新合同的条款交付押金,不然就要把自己赶出门。

在这种情况下,租客和房东究竟应该履行哪一份合同呢?

 

按照我国《合同法》第一章第二条规定:

本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。

这个条款说明,合同是存在变更的可能性的。也就是说,当存在第二份合同,并且第二份合同合法有效的情况下,会被视为是第一份合同的变更。

 

如果说,第二份合同是在第一份合同的基础上,增添了一部分的补充条款,而主要内容不存在冲突,那么在正常情况下会被视为有效。

如果第二份合同和第一份合同在一些重大事项上存在争议,那么就会需要双方进行协商约定之后再进行签署,原合同签署方不能单方面修改第一份合同的条款。

但如果第二份合同是在原合同签署方知情且自愿的情况下签署的,一般也会根据新合同的条款来履行各方的权利和义务,除非有一些导致合同无效的情况发生。

 

关于合同无效的情况,法律也明确做出了规定:

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十三条 合同中的下列免责条款无效:

(一)造成对方人身伤害的;

(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求认命法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

 

我们简单分析一下这几个条款。

第一,你和房东的租赁合同,正常来说是不会侵犯国家、集体、社会公共利益和第三方利益的,如果有,可以判定为无效。

第二,如果你和房东租赁这个场所是从事非法活动的,那么也可以判定为无效。

第三,如果合同的条款会造成合同签署方人身伤害或者财产损失的,其中的免责条款是无效的。

第四,如果合同条款里面有非常明显的有失公平的情况,或者能够证明在签订的时候存在重大误解,以及当时签订的时候签署方是被欺骗、胁迫等情况下签订合同的,也可以举证要求人民法院撤销合同。

 

如果只是单方面说自己“没有认真看”作为要求判定合同失效的条件,显然是非常薄弱的。

如果新的合同是在双方都基于自愿的情况下签订的,那么就是成立且具有法律效力的,也应该根据这份合同里面的条款执行,建议租客和房东协商处理,大家好好商量这件事情怎么解决。

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