房产税能否激活二手房市场,倒逼各地取消限购?

蚂蚁虫 2019-03-18 商业
69310 13

今年两会再次明确了要加快房地产税立法的态度,这意味着房产税的出台即将进入倒计时。

关于房产税,度娘的解释是:房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税关乎每个家庭和个人,大家都非常关心它将对未来市场和自己的生活产生何种影响。

无论根据国际惯例还是国内专家提议方案,房产税都有一定的免征面积或免征额。不出意外的话,中国的房产税也将个人自住的必要商品房视为免征对象,只是尚不知按人均面积还是家庭套数来制定标准而已。这意味着:国内多数拥有自住型房产的家庭为免征标准;而多套房(两套及以上)的拥有者将需要依法交纳房产税。

本文以此为前提,从经济学供需原理的角度,来分析房产税将对未来的房屋交易市场和租赁市场产生何种影响。声明:本文为个人独立分析观点,谨供参考,风险自负。

对商品房交易市场的影响:限购城市小于非限购城市,二手房大于一手房

中国地域宽广、城市众多,而且地区之间经济发展水平、消费投资习惯等差异很大,使得不同城市的商品房市场情况大不相同。按经济水平、房价高低等维度来区分市场,可能都难以描述和分析清楚。

考虑房产税对市场和购房人的影响,有一个简单的分类方法。按当地市场政策来划分,就可以分为已出台限购政策的城市和未出台限购政策的城市两个大类。通过房产税对供需曲线造成的变化进行分析,得出简单有效的判断。

限购城市:一手房基本无影响,二手房业主释放库存形成降价压力

多数限购城市的市场政策,已经将二套房和多套房的潜在购房者已经排除在市场之外。而有购买资格的用户基本属于免征范围。因此房产税开征,对一手房交易的供给和需求都不能产生实质性的影响。限购政策越严厉的城市,房产税对一手房房地产交易市场的直接影响越小,像北京上海等一线城市基本上就没有什么直接影响。供需关系不发生变化,即可认为对限购城市的一手房市场没有直接影响。

不过在限购城市的二手房市场上,房产税就能发挥出不小的作用。由于历史原因,限购城市有不少存量的多套二手房业主。房产税开征后,他们将面临着持有成本大幅上升的压力,而在此前只有少量的物业费成本(一些机关单位的老小区甚至无需交纳物业费)。

对于已经将房屋出租的业主来说,他们可以将压力转嫁给租房人(关于房产税对于租房市场的影响,后面将展开讨论);而尚未出租的业主则需要自我承担。不同的业主对于成本压力的承受能力不同,为了转移成本压力,其中一部分人将选择卖掉或出租手中持有的物业。

如此一来,二手房的供给将在房产税开征后出现放量增长,对二手房的整体价格形成一定的下行压力。如下图所示,供给曲线向右(或者说向下)移动,而房产税开征不影响购买二手房的需求,需求不发生移动变化。供需均衡点从原来的(P1,Q1)变为新的(P2,Q2),表现为二手房价格下降,而成交数量有所增长。

供给量增加带来的下行压力,取决于房产税的税率高低。税率越高,二手房短期内降价压力越大。税率较高时还将对当地的一手房市场造成冲击,因为二手房和一手房之间互为竞争品,一部分原来的潜在用户将转向二手房市场。

非限购城市:刚需用户迎利好成为主流,市场趋于理性

尚未出台限购政策的城市,往往当地房价相对较低或商品房库存压力较大,有时往往二者兼而有之。当地相关部门希望房地产业能够繁荣发达,带动地方经济发展。

由于不限购,这些城市的购房者中不仅有首次购房者,还有多套房业主。在一些收入差距较大的城市,甚至会有以多套房业主为主的可能。房产税开征后,有意投资房产的多套房业主,未来其物业持有成本大幅增加。这就意味着在任何价格下,他们的买房成本都提高了。

 

根据需求原理,购买成本提高将推动一手房需求曲线向左移动。而短期内一手房的供给缺乏弹性,供给曲线不发生移动。最终市场均衡点向左下移动,即房价和销量同时下降。对于库存较高的城市来说,这可不是什么好消息,需要尽快在房产税落地前完成去库存任务。

二手房的情况则与一手房相比略有些不同。同上的原因,房地税开征引起了二手房的需求量下降,需求曲线左移。而且由于持有成本增长将刺激部分业主出租其持有的物业,短期内二手房的供给量将增大,供给曲线发生右移。很明显,新均衡点的P2要低于原均衡点的P1,对比一手房市场的图示不难发现,二手房的价格下降幅度要大于一手房。

但需要指出的是,Q2未必一定比Q1小,它们孰大孰小取决于供给增加和需求减少的幅度哪个大。上图标注的是需求下降的幅度大于供给增加的幅度,因此Q2小于Q2;如果供给增加的幅度大于需求下降的幅度,那么结果就正好相反,则Q2要大小Q1,出现价格下降销量上升的态势。至于决定供给增加和需求下降的因素很多,包括房产税税率的高低、二手房存量情况、当地租住率等,在此不展开讨论。

不过,对于刚需用户而言却是一个好消息,他们可以花更少的钱选择更好的房子。

租房市场:一二线城市房租上涨,单身狗脱单机率提升

能够提供房屋出租的业主,往往是多套房产物业的持有人。这个道理很浅显大家都明白,刚需型业主的房子只够自用,除了住在亲友家或单位、长期不在本市等极少数情况下不可能 对外出租。也就是说,房产税开征将让大多数房东的持有成本上升,供给者成本上升的第一反应就是提供商品或服务的价格,也就是涨房租。

那么我们在外打拼的各路城市民工最关心的问题来了,房产税开征后房租会涨多少呢?

前面分析房产税对商品房交易市场的影响时,是以是否限购来划分。但在分析租房市场时,再以限购作为标准就不太合适了,更好的划分方式是租住率高低。租住率的高低,代表着租房需求的旺盛程度,租住率不同的城市,房产税对租房市场的影响也有所不同。

租住率高的一二线城市:房租短期大涨,长期将回调

还是来看租房市场的供给和需求曲线变化。

国内的一二线城市,以及少数沿海经济发达的三四线城市,外来人口数量庞大,租房市场需求旺盛,这也是其租住率高的根本原因。短期内人们很难减少自己的租房需求,即需求基本不变,而且价格弹性很小。

在供给层面,租住率高的一二线城市,通过近年的多轮房租增长,其供给潜力已经挖得非常充分。当然房产税的压力会逼迫一小部分的业主转向租房市场,但整体而言短期内增加极其有限,可忽略不计。

当供给曲线提高一个房产税单位向上移动时,需求曲线并不发生移动,两者将在新均衡点相交。此时,新均衡数量Q2略小于原数量Q1,而新均衡价格大幅上涨至P2,涨幅接近于房产税金额(即P3-P1),这意味着租房人将承担房产税的大部分压力。

而在需求特别旺盛的北上广深等城市,甚至可以认为短期内需求曲线就是一条垂直线。如上图所示,无论房租价格涨多少,需求数量都不发生改变,Q2等于Q1二者处于同一个点。P2减P1则正好等于房产税额度,租客承担了房产税成本的全部。漂在北上广深等一线城市的小哥哥小姐姐,届时只怕又要感叹房租涨价、生活艰辛了。

这种情况并非推测,之前发生过类似事件。比如一些城市整顿地下室或城中村出租房时,相应区域房租出现过上千元甚至翻倍的暴涨现象。最近的例子是今年初新个税法的抵扣风波,不少房东要求申报房租抵扣个税的租房人涨租,幅度为房租税收金额甚至相应抵扣额度。

不过好在市场看不见的手具有强大的调节功能,长期而言,房产税对于租房市场的影响要小一些。

租房需求在短期内缺乏弹性不假,但长期弹性要大得多,因为人们会对租金暴涨的激励做出反应。比如说,人们可以通过合租(子女和父母、恋人之间、朋友之间等)、搬到更远更便宜的地方、换能提供员工宿舍的工作、去其他城市等方式,来降低房租的负担成本。随着时间的推移,人们的租房需求将在原有基础上逐渐减少。

如此一来,如果仍继续保持P1较高的短期均衡价格水平,供给将出现过剩。一些房东发现房子难以租出去,为了避免损失,他们只能降价以求,最终实现新的均衡价格P2。P2虽然比房产税开征前的原均衡价格P0高一些,但相比短期均衡点P1要低很多。这时,房产税的成本将由房客和业主共同承担,相比短期均衡点时基本由房客承担更趋于合理。

租住率低的城市:供给量增加,有效抑制房租上涨

此类城市一直处于低房租和低租售率的状态,说明供给相对充足而需求明显不振。

往往当地经济景气不是很好,租客的工资收入水平较低,对房租价格上涨非常敏感。一旦价格上涨,他们可以通过到城郊或邻近乡镇租房、回乡下家里居住(骑摩托车、开车上下班)、买房(前面分析过,房产税将促使二手房价格下跌)等方式来对涨价说不。租房需求如此富有弹性,房东不敢将房产税全部涨在房租里转嫁给房客,以避免房客弃租造成损失。

另一方面,出租房屋的供给量会因为房产税的到来而迅速增加。这些城市中,有不少尚未租出或原来不愿意让外人租住的闲置房产。对于这些业主来说,每年最多支付一两千元的物业费,这样的持有成本是可以接受的。房产税开征导致显性的持有成本大增,就会超过一部分业主的心理承受范围。若以房产税税率为0.8%,则县城一套50万的房产就要交纳4000元房产税,几乎相当于当地普通居民两个月工资。于是为了减少压力,这部分业主将会把房子推向租赁市场,从而增加了供给量。

与现有的房东相比,新进入市场的部分业主期望值更低,他们希望房租收入能覆盖掉自己的持有成本,可以接受较低的房租价格。原有房东的成本增加则推动供给曲线向左走,新进入业主则增加供给量拉动供给曲线向右行,有效地抵消了房租上涨的压力。哪一方的力量大,则新的供给曲线出现在对应的方向。如果租住率足够低,那么供给量增加的力量将压倒成本上涨的左移力量,使得供给曲线向右移动。

这样一来,房租因为房产税带来的上涨就被抑制住了,像上图这出现价格下降、出租数量增长也是完全可能的。少数极端的城市,或将会出现房租价格降至持有成本(房产税+物业费)线或以下的现象,比如说像鄂尔多斯那样的鬼城。

总结和预测

通过是否限购和租住率高低两个维度,制作了一个矩阵图,总结了四种不同类型的城市在房产税开征后在租售市场的可能表现。大家可以将自己所关心的城市,对比其特点所属的类型进行查看分析。

房产税开征对于二手房市场的影响要远远大于一手房。二手房价格下跌恐难避免,刚需用户购房成本降低,有利于全面激活二手房存量市场。从长期而言,二手房走势也将间接影响一手房价格,使得房地产市场更加理性、健康和稳定。

虽然没有空置税有效,但某种程度上来说,房产税是比限购更科学的市场调节手段。在保障基本住宅消费的同时,它相当于在供给和需求之间打入了一个楔子,同时遏制了过热的供给和需求。房产税的出台将能打击炒房之风,促进资源配置效率,起到了一定的负外部性矫正税作用。未来我们可以通过时间来实际验证这一作用。

预计在房产税开征后,二手房价格下降分流了用户,一手房也将面临销售压力。一些二三线城市将率先陆续取消限购政策,特别那些租住率较低的限购城市。尽管他们的出发点是为了促进市场繁荣,未必是看到了房产税的矫正功能。有报道称房产税税率决定权将下放给地方,未来房产税很可能取代限购政策成为主流市场调节方式。

最后作几个小预测:

1、由于持有成本较低、更容易出租、租金回报率略高等有利因素,未来小户型商品房将更受投资者欢迎。

2、租住率高的城市,闲置二手房将更多地流向租房市场;而租住率低的城市,闲置二手房将更多地流向交易市场。

3、判定具体房产的价格和租金时,除了市场大形势之外,更应该考虑局部的供求关系。因为房屋需求有很强的地段性,局部区域小市场的供求关系才是决定房价和租金的最重要因素。

4、有意思的是,房产税出台后,还或将促使一二线城市的年青人更愿意谈恋爱,连节奏都可能加快。恋人们同居在一起过小日子的比例提高,甚至会降低城市的平均结婚年龄。因为单身狗的X漂成本又提高了,抓紧谈恋爱住在一起能够节约成本、提高生活质量。啊呀,有了房产税的敦促,爸爸妈妈再也不用担心我不愿意结婚了。小哥哥小姐姐,祝你们幸福哦!

作者蚂蚁虫——科技自媒体、企业战略分析师,虎嗅、钛媒体、品途等多家科技网站认证作者,曾入围2015年100位科技自媒体作者、2016年钛媒体10大年度作者、2016年品途网10大年度作者、2018年砍柴网年度作者,微信公众号:蚂蚁虫(miniant-cn)。

欢迎搜索关注钱塘号的微信公众号: 定时推送,福利互动精彩多

13

相关阅读

评论
评论

0/500

最新评论

点击加载更多评论
X

请先登录

登录
忘记密码?

没有注册? 注册

已有账号登录
X

注册

>>>请拖动滑块完成拼图>>>

注册
已经注册? 登录
X

找回密码

>>>请拖动滑块完成拼图>>>

确定